I. Процедура покупки

Испания – страна, где законы, касающиеся недвижимости полностью урегулированы и необходимо, прежде всего, ознакомиться с положениями и законами, касающимися таких операций. В основном, фирмы, компании, агентства, занимающиеся как строительством, так и продажей объектов недвижимости, работают открыто и легально. Эта страна привлекает много людей, желающих приобрести дом, где можно провести отпуск или, по выходу на пенсию, переселиться туда на постоянное жительство. В любом случае, государством гарантированы все права, сомневаться и беспокоиться в правильности оформленных документов и законности покупки нет оснований.

II. Процедура приобретения права собственности на недвижимость

После выбора объекта недвижимости клиент подписывает с фирмой первичный договор о намерениях, в котором оговариваются сроки оплаты, цена, необходимость кредита и прочее. На основании первичного договора покупателю открывают персональный расчетный счет в испанском банке, на который покупатель будет переводить деньги для оплаты недвижимости. Обратите внимание, в Испании услуги агенств недвижимости всегда оплачивает продавец. Именно продавец платит агенству комиссионные за поиск покупателя. Покупатель недвижимости не должен платить агенству никаких комиссионных – если фирма пытается их получить, покупателю следует прекратить переговоры и искать другие варианты.

В момент подписания договора о намерениях покупателем вносится залоговая сумма в размере 5-10% от стоимости объекта недвижимости. С этого момента за покупателем закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости и объект снимается с продажи. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 45-60 дней. За это время клиент переводит на свой расчетный счет в испанском банке  сумму оплаты и дополнительные расходы, связанные с оформлением недвижимости в собственность (налоги, нотариальные расходы и пр. см.ниже).

Со своей стороны, агентство в этот период  проверяет чистоту сделки, отсутствие долгов за объектом сделки, оформляет необходимые документы на нового владельца и, если необходимо, помогает в оформлении кредита.

После внесения покупателем оставшейся части оплаты за недвижимость, продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи (Эскритуру), которая  заверяется Нотариусом. После подписания эскритуры у нотариуса, покупатель получает ключи, копию эскритуры, заверенную нотариусом, после чего эскритура проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит 20-30 дней без участия покупателя. После регистрации эскритуры, покупатель получает на руки еще один документ – выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

III. Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании иностранцами (нерезидентами)

Перед оформлением у нотариуса Эскритуры на право владения недвижимостью вносятся следующие обязательные платежи и налоги, которые исчисляются от регистрационной (кадастровой) стоимости покупаемого объекта недвижимости

• IVA – пониженный налог при покупке новостройки: 4 % (вместо 8%),
  начиная с 19 августа 2011 г. по 1 января 2013 года, 
•  IVA – налог на передачу права собственности при покупке вторичной недвижимости : 8%
• плата на регистрацию недвижимости в Регистре собственности : 1%
• услуги нотариуса : 2-3%
• оплата услуг банка по открытию расчетного счета и оплата процедуры выдачи ипотечного кредита (платится банку) : 1% от суммы кредита

Все эти дополнительные расходы будут известны покупателю (юрист фирмы подготовит соответ-ствующие бумаги) и составят:
=> 8%    – при покупке новостройки
=> 12 % – при покупке недвижимости со вторичного рынка

Налоги берутся от регистрационной (кадастровой) стоимости объекта недвижимости. Комиссионные агентов недвижимости входят в стоимость объекта и не являются дополнительными расходами.

Информируем Вас, что 13 июля 2012 г. был принят Королевский Указ 20/2012 о мерах по обеспечению финансовой стабильности и повышения конкурентоспособности.

Среди многочисленных мер хотим обратить ваше внимание на следующие:
Налог на добавленную стоимость (IVA).
С 1 сентября налоговая ставка IVA, которая применяется при покупке земельных участков под застройку, зданий в строительном процессе, коммерческих помещений и гаражeй (отдельных от жилых помещений), повышается с 18% до 21%.

Что касается ставки сниженного IVA (4%), которая, как исключение, была применима с 2011г. при покупке жилых помещений на первичном рынке (и к ним прилагаемых гаражей), следует отметить, что она будет повышена до 10% с 1 января 2013 г. Поэтому при покупке недвижимости в строящихся объектах, заложенных в строительство до 01.01.2013, покупатели будут облагаться налогом в размере 4%, а при покупке недвижимости в новостройках, заложенных в строительство после 01.01.2013,  оплата IVA составит – 10%.
Спешите купить испанскую новостройку, чтобы до конца года посмотреть апартамент, успеть оформить ипотеку и завершить сделку по льготному налогу.