I. Ипотечный кредит и как его получить в испанском банке

Сразу ограничимся ипотечным кредитом под залог покупаемой ЖИЛОЙ недвижимости. Коммерческую недвижимость рассматривать не будем, потому что под залог покупаемой коммерческой недвижимости кредит получить практически невозможно ни в одном банке, т.к. коммерческая недвижимость – это не только «стены», но и бизнес, эффективность, которого банку оценить трудно и банкам не выгодно заниматься ипотечным кредитованием коммерческой недвижимости. В этом случае используется не ипотечный кредит, а обычный кредит под залог каких-нибудь активов фирмы и хорошо обоснованный бизнес-план.

II. Процедура получения ипотеки на жилье подробнее

1. Нерезидент Испании (иностранец) может получить до 50% кредита от суммы сделки сроком до 30 лет, но на момент окончания выплаты ипотеки, клиенту не может быть больше 65 лет. Например, если возраст клиента 45 лет, то ему дадут ипотеку на период не более, чем  20 лет.

2. Подписывается первичный договор между Покупателем и Продавцом недвижимости, подтверждающий намерение Покупателя приобрести данную недвижимость и отражающий ее стоимость. Обязательно при подписании первичного договора вносится залоговая сумма 5-10% от стоимости.

3. Открывается счет в том банке, в котором Вы хотите запросить ипотеку. Необходимо перевести  на этот счет за определенный период времени сумму Вашей доли оплаты за вычетом уже внесенного залога, плюс сумму дополнительных расходов, связанных с нотариальным оформлением недвижимости в собственность (смотрите выше), плюс резервную сумму (по договоренности с банком) на первоначальное покрытие кредита. После этого банк выдает Вам ипотечный кредит и Вы можете оформлять покупку.

4.  В банке покупатель должен будет заполнить анкету, в которой, помимо личных данных и данных о доходах, надо будет перечислить принадлежащее ему ценное имущество в России или за рубежом: недвижимость, средства передвижения, акции, предметы старины и т.д.

5. Запрос идентификационного номера иностранца. Для этого следует предоставить следующие документы:

•    паспорт с действующей визой

•    справку о несудимости.

III. Для запроса ипотеки в банке необходимы следующие документы

а) документ, подтверждающий намерение покупателя приобрести данную недвижимость и отражающий ее стоимость (первичный Договор) и   выписку из Регистра собственности, в которой фигурируют все характеристики объекта, его совладельцы, а также задолженности по данному объекту.

б) документы, подтверждающие платеже- способность покупателя,  с использованием апостиля,  т.е. нотариально заверенной копии документов, переведенных с русского на испанский язык или на английский:

• справка о доходах (это может быть справка с места работы,  с указанием стажа, должности и размера зарплаты).
• выписка из банка, клиентом которого он является с указанием всех приходных и расходных операций за последний год.
• декларация о доходах за последний год с указанием размера доходов и размера выплаченных налогов.
• если декларируются другие доходы, то понадобятся документы, их подтверждающие.

Если будущих владельцев недвижимости несколько, когда недвижимость покупается в долевую собственность (только для членов одной семьи), то все перечисленные документы нужно предоставить на каждого из будущих совладельцев, имеющих источники дохода.   Конечно, не каждому хочется предоставлять полную информацию обо всех своих доходах, но этого можно избежать. Достаточно указать доход в размере, превышающем втрое сумму месячной квоты будущего кредита. Например, если предполагается выплачивать в погашение кредита около 500 Евро в месяц, то суммарный месячный доход всех совладельцев не должен быть меньше 1500 Евро.

IV. Условия и виды ипотечного кредита

В первую очередь следует отметить, что при открытии ипотеки необходимо будет заплатить банку следующее:

• комиссионные на открытие ипотеки, обычно 1,5-2% от суммы кредита.
• сумму, которую берет банк за изучение, независимую оценку объекта при предоставлении кредита (от 0,25% – 0,75% в зависимости от банка )

V. Процентные ставки

Есть два типа процентных ставок, применяемых европейскими банками при исчислении ипотечного кредита: «плавающий» процент и «фиксированный» процент.

Плавающий процент – наиболее распространенный вид ипотечного кредита. В этом случае вы должны быть готовы к тому, что ваша процентная ставка по ипотечному кредиту со временем может меняться при каждом пересмотре процентной ставки Европейской Банковской Федерацией. Эта процентная ставка по межбанковским кредитам в евро называется   EURIBOR.
Общая процентная ставка по ипотечному кредиту будет рассчитываться по формуле:
EURIBOR + комиссия (интерес) банка, который Вам выдает кредит. В конце января 2012 года EURIBOR = 1.79% годовых. К этой ставке прибавляется комиссия (интерес) банка, который Вам выдает кредит, что составляет обычно 1.5-2%.
Итак, начиная с 2012 года процентная ставка по ипотечным кредитам с «плавающей» процентной ставкой в зоне валюты «евро» составляет  от 3.3 % до 3.8 % годовых.Cтавка называется плавающей, потому что плавает EURIBOR, и банки в своих перерасчетах будут использовать ежемесячное значение EURIBOR.

Фиксированный процент – это вид ипотеки, когда процентная ставка устанавливается постоянной на протяжении всего срока кредита, т.е. банк не имеет право ее изменить в течение срока кредита. Естественно, эта ставка повыше, чем «плавающий» процент, в настоящее время составляет 5-7% годовых, но зато она не зависит от колебаний на финансовых рынках и потому менее  рискованная.

Стоит рассмотреть еще один важный вопрос досрочного погашения кредита. По вполне понятным причинам в стабильной европейской финансовой системе досрочное погашение не приветствуется, потому что банки теряют свой интерес. Поэтому в этом случае в ипотечном договоре предусмотрен пункт о штрафных санкциях, т.е. остаток кредита может быть погашен досрочно, но по более высокой штрафной ставке, обычно на 1-2% выше обычной ставки.

VI. Условия пребывания в Испании после покупки недвижимости

Для иностранцев, купивших недвижимость в Испании и зарегистрировавших ее в регистре собственности, испанское посольство выдает годовые многократные мультивизы шенгенского образца. Эта виза позволяет находится ее обладателю в течение 2-х периодов по 3 месяца (всего 6 месяцев) в году не только в Испании, но и в ряде развитых европейских стран из шенгенского пространства: Франции,   Италии, Германии и т.д. Виза раз в год продляется, т.к. она многократная.
Часто ставится вопрос – как русскому получить в Испании постоянную резиденцию, вид на жительство (ВНЖ)? Владение одной недвижимостью не является основанием для получения ВНЖ в Испании. Дополнительно к этому необходимо продемонстрировать местным миграционным властям источники Ваших доходов, на которые Вы и Ваша семья могут проживать в Испании. Таким источником доходов может быть собственный бизнес в Испании (необходимо учредить фирму) или большая сумма денег, вложенная в депозиты и ценые бумаги испанских компаний, чтобы получить доходы в виде девидендов.  
Согласно Королевского Указа 20/2012 от 13 июля 2012, Правительство Испании рассматривает сейчас возможность автоматического предоставления ВНЖ иностранцам, приобретающим недвижимость, сумма инвестиций которых составит свыше 250.000 евро.

источник: